Quel apport faut-il mettre en 2023 pour son achat immobilier?
Définition: L’apport personnel
L’apport personnel correspond aux deniers que vous apporterez vous-même (Fonds propres) pour l’acquisition d’un bien immobilier. Ces fonds proviendront généralement des économies que vous avez réalisé en prévision de cet achat mais peuvent également être le fruit d’une revente de bien immobilier, d’une donation etc.
En complément de l’apport personnel, pour le reste des fonds nécessaires à l’acquisition, vous aurez recours à un ou plusieurs prêts immobiliers. Quel montant d’apport faut-il mettre ? Celui-ci est-il obligatoire ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Pourquoi la banque demande de l’apport personnel ?
La banque demande aux clients de mettre de l’apport personnel afin de réduire le risque autour de votre projet immobilier. La logique est très simple, plus la banque finance une partie importante du projet, plus elle est à risque. A l’inverse, plus le client injecte de l’apport personnel, plus le risque est réduit en cas de problème.
En effet, en cas de non remboursement du crédit de votre part, si l’appartement devait être mis aux enchères, avec de l’apport personnel, la banque a plus de chances de recouvrir les fonds qui lui sont dus. Si vous avez injecté 10% du prix du bien en apport + les frais annexes, alors en cas de revente forcée du bien aux enchères, même avec une décote du prix correspondant à 10%, la banque pourra récupérer l’intégralité des fonds prêtés.
Si le logement est financé à 100% par la banque et qu’il ne peut être revendu au prix d’achat, alors la différence correspond à une perte sèche potentielle pour la banque. Ainsi l’apport personnel contribue à une diminution du risque pour la banque. Le fait de vous demander de l’apport ou non et dans quelle proportion prend donc en compte cette notion de risque. L’évaluation intègrera évidemment d’autres facteurs, notamment votre situation personnelle et professionnelle.
Quel montant d’apport est généralement demandé?
La banque va vous demander à minima de couvrir l’intégralité des frais annexes liés à l’achat immobilier. Dans l’ancien cela correspond à environ 10% du prix du bien, dans le neuf, entre 3 et 4%. En plus de ces frais annexes, il est très fréquent que la banque vous demande de l’apport supplémentaire servant à financer une partie du bien.
Certaines banques figent le montant de l’apport minimum à 10%, voir 20% du prix du bien, compliquant sérieusement l’accès au crédit, en particulier pour les primo-accédants. Ainsi si vous ne disposez pas d’un apport de 10% du prix du bien, il est possible que certaines banques vous ferment automatiquement leurs portes.
Si vous disposez de plus de 10% du prix du bien en apport, en plus de respecter les critères classiques d’endettement, de stabilité professionnelle etc. alors vous aurez un choix d’établissements susceptibles de vous financer bien plus important.
Peut-on acheter sans apport ?
En 2023 cela parait relativement compliqué, mais comme toute chose, il n’y a pas de réponse unique et cela dépendra de votre dossier et de votre profil.
Une première chose à bien comprendre est qu’il y a une différence entre le fait de demander un financement sans apport par choix et le fait de demander un financement sans apport car vous ne disposez d’aucune économie. Prenons le cas où vous disposez de 30.000 euros d’économies et que vous vous intéressez à un logement neuf d’une valeur de 250.000 euros.
Il est tout à fait entendable de demander un financement sans apport (ou le minimum requis) car vous préférez utiliser votre argent pour d’autres projets ou pour effectuer des placements financiers (PEA ou PER par exemple). La banque peut soutenir votre choix en vous proposant des solutions de placement tout en vous finançant l’intégralité ou la quasi intégralité de votre bien.
A l’inverse si vous présentez un dossier de financement sans apport, parce que vous n’avez absolument aucune économie, alors la situation est bien différente et vous comprenez bien que l’évaluation du risque pour la banque ne sera pas la même.
Quel apport nous vous recommandons de mettre ?
Le minimum.
Mettre de l’argent de côté prend du temps. Si comme nous vous le préconisons, vous épargnez chaque mois une partie importante de votre salaire alors vous savez combien il est difficile de mettre de l’argent de côté en ces temps. Ainsi lorsqu’il sera temps de négocier le financement de votre premier bien immobilier nous vous recommandons de mettre le moins d’apport personnel possible.
En général cela correspondra aux frais annexes mais si la banque est favorable au fait d’apporter moins, alors profitez de la situation. Evidemment le montant d’apport nécessaire dépendra de l’endettement global, si le projet nécessite de l’apport supplémentaire afin de respecter le plafond des 35% d’endettement vous n’aurez sans doute pas le choix.
Pour négocier le montant de l’apport dans les meilleures conditions, contactez nos équipes lors de l’étape du financement de votre bien immobilier. Nous pourrons vous aider à mettre en place la meilleure stratégie auprès des banques.
